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房产税要来?现在卖房子是聪明还是愚蠢?

更新时间:2019-03-15 14:15:58    来源:刘磊地产评论    手机版

房产税要来?现在卖房子是聪明还是愚蠢?

刘磊房产评论 2019-03-15 14:15

近两天大家还是十分关心房产税的相关消息,觉得房产税落地后房价会下跌;也有人说,现在很多都是卖了房子去炒股的人。楼市越来越让人看不懂了。

不管是房产税的消息,还是部分地区降低交易税费的消息,都让本来就扑朔迷离的楼市更让人看不清。股市有起色,很多人都说要卖房炒股,再不卖房产税就来了,果真如此吗?现在的楼市到底是卖房的最后时机,还是买入的机会呢?

拿地不积极,开工很上劲

国家统计局发布2019年1-2月全国房地产开发投资和销售情况,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。

如果单看这一点,就觉得楼市要回暖,未免太天真。房地产市场从来不是简单几个数据就可以研判的,虽然开发投资增速了,但是,房企拿地的热情却削减了。

1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%。

这种现象的出现,一方面折射出房企对于未来楼市高速发展的前景并不看好;另一方面显现出资金承压严重。所以就会出现急开工求回款、缓拿地减压力的现象,预测未来房企在销售环节,会在价格上进一步宽松,加快回款速度。

销售数据下滑,局部抢房火爆

国家统计局数据显示,1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。

看起来好像市场一片萧条。然而,整体萧条不等于没有爆点。春节过后,多地出现所谓抢房潮:深圳楼市再现通宵排队抢公寓的情形,华润旗下某总价8000万的产品也在线上被一扫而空;此外,武汉、南宁、郑州、南京、常州等城市项目开盘去化率有了明显提升,其中武汉、深圳2月份去化率均高于近半年去化率的平均水平。

虽然这并不能代表楼市要回暖,也不能像媒体炒作所说,房价又要上涨,但在整体萧条的情况下,为什么还会有部分城市逆势而动呢?

这就是之前提到的,未来楼市将呈现分化:政策上的表现,一城一策,市场的回应则是,一二线地区优质产品价格坚挺,四五线城市的物业无人问津。

轻易说买或卖都不明智

这样的形势下,如果只是简单的说买房或者卖房,都是不明智的。

据恒大研究院的数据,货币供给以及货币需求出发的指标显示,中国在过去18年,M2广义货币也从40万亿元翻越至167万亿元,而GDP在此期间累计上涨不到一倍,城镇居民收入、全国住宅价格涨幅均远低于M2扩张幅度。

换句话说,那些坚持不买房,觉得少一个买房人房价就少了一份上涨的动力,这些人的财富,完全没有跑过通胀。

另一方面,那些买了房的,但是没有及时做好资产配置的人,在楼市有涨有跌的情况下,除去买房成本,发现财富增长水平也就刚好对冲了通胀水平。

而那些在2017年政策开始是收紧时,未能脱手多余住房的,或者盲目加杠杆高位买入住房的,几乎都输掉了首付。如果有多套房对冲投资还好,那些单靠一套房就想逆袭的,基本都被套牢了(燕郊就是个例子)。

回到文章开头的问题,现在卖房子,是聪明还是蠢,并不能一概而论。

听说房产税的一些小道消息,就匆忙卖掉了一线城市核心区域的房子,那绝对是不明智的;看到深圳房子卖得好,就以为市场要红火,于是在家乡十八线小县城买下住房,也是不理智的。房产投资,归根结底还是要考虑收益和个人的承受能力,是需要做一个完整的科学的规划,而非跟风就可以实现投资目的。简单说就是把握住手中的优质资产(比如一线城市的房子),尽量脱手既没有租金收益,也没有涨价前景的(比如未列入棚改计划的三四线城市)房产;利用卖房的资金,再去寻找更加稳妥的地区、甚至可以放眼全球,这样买房卖房,才可谓明智的选择。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。



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