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三稳之下的楼市,怎么买房才能让自己不吃亏?

更新时间:2019-03-14 16:25:38    来源:刘磊地产评论    手机版

三稳之下的楼市,怎么买房才能让自己不吃亏?

刘磊房产评论 2019-03-14 16:25

楼市是永远不能安分的。指望着大局已定的时候再去考虑买房?那可能就永远不用买房了。

不过,楼市稳定了,再像过去那样抱着买到就是赚到的心理去买房,也是行不通的。稳定的楼市该如何去操作呢?

笔者认为,过分关注楼市的走势,反而会忘记初心:我们关心楼市,是为了让自己在对的时间买到对的房子,而不是证明自己的想法是对的。由此可以说,与其关心楼市怎么走,倒不如思考一下房子怎么买。

这就要分两种情况,已经有了房子的追加置业,和没有房子的人首次置业。

先说有房的人吧。

追加置业,纯粹投资性质,这种情况就要从投资的角度去审视,而非自己的喜好,自己熟悉的地方。如果有人说,哎呀,我就知道我家周边的情况,那这样还是不要投资房地产了。

投资型物业的选择,要从以下几个方面考虑:

一、流动性

流动性,除了人们口中的好卖,还有就是可以抵押融资的能力。总之,就是你花钱买了这套房,这套房随时可以变成钱。

如果流动性差,在经济形势不稳定的时候,房子前一秒是财富,后一秒可能就成为了拖累,而且是甩不掉的拖累;而且,流动性差的房子,未来变现困难,容易导致错失重新配置资产的时机。

二、回报率

除了未来卖出时候的溢价,通常房屋的回报率指的是租金的收益。如果租金回报率高,最好能接近甚至抵扣按揭贷款的月供。

三、可预期性

在国内,由于房产投资的收益主要来自于未来的溢价,那么对未来的期望就成了重要的一个研判指标。说着容易做着难,预测未来超于了人既有的能力,我们对于未来,只能说把握一个趋势。

众多分析莫衷一是,毕竟世界是多维的,判断依据再科学,最终做出的判断也属于主观范畴。那对于复杂的未来我们应该持一种什么样的态度呢?

简单说,就是风险不要大过我们所承受的,如果超过了,那就不要去做;房产本身就缺乏良好的流动性,投资体量又大,如果冒险盲目买房,赢了,就赢了;输了,全没了。你如果无理由相信房价一直涨,而且能涨到你头上,那么恭喜你,你已经不是房产投资者,而是房产的赌徒。

而赌徒总有输干净自己筹码的一天。

对于首次置业的人来说,把握住三点就好。

首先,别听信网上说买不起房的人有福了这种言论,买不起房永远没有福,但写买不起房就有福的人,他可以借助“你的好奇心、点开读一读”的想法,利用阅读量让自己有福。

其次,虽然自己手头拮据,但也不能委屈自己,听信周围人的话,在自己都不愿回去的家乡或者十八线小县城买了一套房。这种房子几乎是垃圾资产了,租不出去,租金很低,离了棚改房价难上涨,上涨了也不好变现。既然城镇化是趋势,那就融入其中吧。一线城市的房子买不起,可以考虑卫星城,起码也要在东部二线城市、省会城市买。

第三,就是事必躬亲。现在很多人觉得,房价要下跌了,文章也说了,没房的有福了。房价跌不跌,去你买房子的城市的中介看一看,多看几次房,心里也有数了。现在市场交易不温不火,中介和想卖房的人压力都很大,议价空间不但会更大,卖家和中介也会有更多的耐心。

此外,就是一定要选择正规的中介,去看正规的房源,五证一定要全,纠纷务必为零;切忌贪图便宜,在黑中介的斡旋下,买下涉及抵押的房产,或者买下“半年后就出房本”的房子。

总之,无论是买首套房,还是投资置业,一定要有自己的判断,不要为舆论左右了专业的投资规律。跳出自己的刻板成见,跳出思维的舒适区,你就会发现,世界之大,房子之多,可供选择的远远不是那几个热门城市;也会意识到,流水不腐,房价大局已定,纯粹自我麻痹,最终会让买房人在观望中失去机会。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。



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